Офисы с видом на Кремль (26.04.2010)

Собственники офисной недвижимости в кризис вынуждены были изменить ценовую политику на свои объекты. И даже снижение арендных ставок не помогло предотвратить появление большого количества вакантных площадей в центре Москвы. Но удалось ли сохранить клиентов и уровень цен самым дорогим офисам столицы?

Кризисные явления, казалось бы, сходят на нет, однако, по оценкам компании Knight Frank, несмотря на то что уровень вакантных площадей стабилизировался, сегодня все еще пустуют 20,5% бизнес-центров класса "А". По словам руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости СB Richard Ellis Анны Мельник, эта цифра еще больше - 26%. "При этом 70% помещений сейчас находится в состоянии "под отделку", - замечает она. В премиум-классе, по оценке эксперта, свободные площади находятся на уровне 21,2%.

По данным компании Blackwood, до кризиса, в период активного роста рынка (конец 2007 - начало 2008 года), базовая ставка аренды (без учета эксплуатационных расходов и НДС) на топовые бизнес-центры класса "А", достигала 2-2,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год. Как отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, после наступления кризиса осенью 2008 года ставки аренды существенно снизились, при этом снижение в классе "А" было наибольшим. "В связи с этим к середине 2009 года базовые ставки на топовые бизнес-центры класса "А" снизились до 1000-1500 долл. за 1 кв. м в год", - уточняет он.

Дорогие подешевели

Среди пострадавших и вынужденных скорректировать ставки оказались в том числе и такие бизнес-центры, как "Романов Двор" (девелопер - "Романов Двор"), "Знаменка Комплекс" (девелопер - MCD Group), "Белая площадь" (девелоперы - группа компаний "Коалко" и AiG/Lincoln), "Женевский дом", "Берлинский Дом" (девелопер - Valartis Group) и другие. Эти бизнес-центры назвали "РБК-Недвижимости" основные консалтинговые компании, работающие на рынке офисной недвижимости России. Отметим также, что эти бизнес-центры входят в пятерку самых дорогих в столице и на сегодняшний день.

Уровень вакантных площадей. Рынок офисной недвижимости. Москва

Источник: Knight Frank Research

Что касается наличия вакантных площадей, то, по сведениям заместителя директора офисной недвижимости Colliers International Ольги Побуковской, в течение кризиса в бизнес-центре "Романов Двор" их уровень сильно не менялся и составлял 9%. "Свободные площади в "Знаменка Комплекс" быстро ушли с рынка еще в октябре 2007 года. Сейчас уровень вакантных площадей там составляет порядка 11%", - отмечает она.

Несмотря на то что ставки аренды в самых дорогих офисных центрах были снижены практически вдвое, многие аналитики отмечают, что аренда в них до сих пор переоценена. "С весны 2010 года, после того как на рынке все чаще стали звучать слова о прекращении рецессии экономики в целом, владельцы офисных зданий высокого качества, расположенных в центре, с внутренней отделкой, решили, что это знак, что можно повысить ставки", - признает Анна Мельник. Впрочем, эксперт хотя и отмечает рост спроса на такие помещения, но напоминает, что общая ситуация на офисном рынке продолжает оставаться в кризисном состоянии. "Пока преждевременно поднимать ставки, чтобы не спровоцировать создание следующего "пузыря". Ставка 1,5 тыс. долл. за "квадрат" в год является высокой на данный момент", - уверена она.

Впрочем, выгодное местоположение допускает установление высокой арендной платы, к тому же девелоперы, работающие в самом центре Москвы, стараются возводить действительно качественные объекты. Да и сами клиенты, может, и рады бы платить меньше, но все равно будут арендовать престижные офисы, хотя бы для того, чтобы держать там небольшой представительский офис. Ольга Побуковская считает, что ставка в таких офисных зданиях рассчитана на пользователей, готовых платить за местоположение с видами на Кремль, престижность делового окружения и статусность БЦ. Высоко оценивать шаговую доступность Кремля готовы крупнейшие западные либо российские компании - юридические, финансовые, нефтяные и газовые.

Прогнозы

Сегодняшний уровень цен в этом сегменте кому-то уже кажется завышенным, но это далеко не предел. Учитывая привилегированное местоположение, именно рынок таких офисов начнет восстанавливаться наиболее быстро. "Мы ожидаем роста от 5 до 10% в этом и следующем году на помещения класса "А" в центре", - делится своими прогнозами Анна Мельник. Уверены в том, что локомотивом роста арендных ставок в Москве послужат уникальные объекты с центральным местоположением и отличными техническими характеристикам и эксперты Knight Frank.

В компании Blackwood также считают возможным рост ставок аренды в сегменте наиболее удачных бизнес-центров с грамотной концепцией и выгодным местоположением. Аналитики компании уверены, что, поскольку основной спрос на офисные помещения сосредоточен в наиболее качественном сегменте, в первую очередь с рынка будут уходить самые ликвидные объекты. Это объективно вызовет рост ставок арены и цен продажи именно в этом сегменте предложения. "К концу 2009 - началу 2010 года по ряду наиболее качественных и ликвидных объектов был уже зафиксирован рост ставок", - говорит Константин Ковалев. Однако пока это единичные случаи.

Кроме того, многие специалисты считают, что наученные горьким опытом собственники даже таких эксклюзивных зданий будут повышать аренду не только на пустом, хоть и престижном месте, но и за счет вывода на рынок новых продуктов. К примеру, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода, предполагает, что появится услуга, которая позволит обоснованно поднять арендную ставку на уровень, соответствующий классу "А" и в то же время будет интересна арендатору. "Возможно, это будет модернизация существующего на объекте оборудования и компьютеризация систем, обеспечивающих создание индивидуального микроклимата в каждом отдельно взятом помещении", - отмечает она.

Не остановить, но притормозить на время рост аренды в самом высокобюджетном сегменте офисной недвижимости, возможно, сможет лишь наличие вакантных и появление новых площадей в центре Москвы.

Ввод в эксплуатацию бизнес-центров категории А на территории ЦАО столицы в 2010 году

Название объекта /адрес

Класс

Общая площадь, кв. м

Арендная площадь, кв. м

Квартал

Год сдачи объекта

БЦ "Домников" Академика Шкварова, 30

A

132 606

68 679

1Q

2010

Арбатская пл. 1/2

A

31 447

15 487

1Q

2010

Знаменка Комплекс 2 фаза

A

6 093

3 477

1Q

2010

Риверсайд Тауэрс, Космодамианская наб., 52, стр.1.

A

20 823

5 522

1Q

2010

Даймонд Холл, Олимпийский пр. вл. 12/16

A

61 500

35 000

2Q

2010

Саммит Бизнес Центр, Тверская ул., 22

A

63 880

18 570

2Q

2010

Вивальди Плаза, Кожевничевская ул, 8/4

A

109 485

70 035

2Q

2010

Дом парк Культуры, Зубовский пер. 13

A

7 736

5 477

3Q

2010

Легенда, Цветной бульвар 2

A

112 437

30 413

3Q

2010

Империал Хаус, Якиманский пер. 6

A

10 453

9 176

3Q

2010

Арбат., 24

A

26 964

3 000

3Q

2010

Бизнес Холл Классик/ Valovaya ul., 28

A

44 581

38 122

4Q

2010

Романов Двор 3, Романов пер., 4

A

12 000

10 000

4Q

2010

Известковый пер.,3, стр.1-2

A

10 527

7 377

4Q

2010

Источник: СB Richard Ellis

Ольга Петрова